O sector imobiliário no PIB libanês é agora objecto de um método mais pormenorizado. O Serviço Central de Estatística (CAS) distingue as habitações alugadas das ocupadas pelos seus proprietários e substitui o pressuposto anterior de um aumento anual fixo do parque. Esta melhoria acompanha as contas de 2024 e a revisão da série 2020-2023. Trata-se de serviços produzidos por imóveis, não do valor de todos os bens colocados à venda.
A distinção conta em um país onde os preços exibidos de apartamentos ocupam um lugar importante no debate econômico. Um aumento no preço de uma habitação existente pode enriquecer seu proprietário no papel. Não significa que o país tenha produzido um apartamento adicional. As contas nacionais procuram medir a produção anual, não adicionar ativos.
Imóveis no PIB: três atividades diferentes
A nota metodológica CAS distingue três subconjuntos. O primeiro diz respeito aos serviços de habitação prestados por agentes imobiliários. O segundo abrange proprietários-ocupadores, considerados para prestar serviço de habitação para sua própria casa. O terceiro inclui outros serviços imobiliários, incluindo aluguer de empresas.
Os proprietários não pagam necessariamente renda a terceiros. No entanto, as contas nacionais atribuem-lhes um serviço de habitação, geralmente designado por renda imputada. Este acordo compara as economias em que a proporção de proprietários e inquilinos difere. Sem ela, a produção medida dependeria artificialmente do status de ocupação da habitação.
O aluguer imputado não é uma factura a pagar nem um rendimento monetário recebido de uma conta. Mede um serviço realmente consumido. Confundi-lo com uma taxa fiscal ou uma dívida familiar daria ao conceito um significado que não tem.
O fim do aumento da taxa fixa de 0,5%
O método antigo estimou a variação anual do volume de serviços habitacionais assumindo um aumento fixo de 0,5% do parque por ano. Não separou os componentes alugados e ocupados pelo proprietário. Essa simples suposição proporcionou uma trajetória regular, sem refletir a diversidade de situações de ocupação.
A metodologia melhorada utiliza dados observados em inquéritos domiciliares para 2009-2010, 2012 e 2018. Distingue-se entre as habitações ocupadas pelos seus proprietários e as alugadas. Ao estabelecer estimativas anuais entre os anos de inquérito, os relatórios CAS utilizam uma interpolação baseada em licenças de construção emitidas anualmente.
As licenças são uma ferramenta estatística para cruzar as observações. Não serão considerados como uma contagem de habitações completadas e ocupadas durante o mesmo ano. A nota não fornece uma pesquisa abrangente recente de todas as unidades habitacionais. Descreve uma melhoria das estimativas com base nas informações disponíveis.
| Elemento | Método antigo | Metodologia melhorada |
|---|---|---|
| Volume de serviços de habitação | Supostamente a crescer 0,5% por ano | Dados do inquérito e interpolação com licenças |
| Estatuto da profissão | Nenhuma distinção entre aluguel e ocupação de propriedade | Série separada para ambos os componentes |
| Outros serviços imobiliários | Dados do IVA ajustados pelos preços de manutenção da propriedade | Dados IVA e deflator composto melhor adaptado |
Preços adaptados aos serviços medidos
Para os serviços de habitação, as séries de volumes são convertidas em valores correntes com os componentes correspondentes do índice de preços no consumidor. Por conseguinte, a CAS utiliza índices separados para as rendas reais e para os serviços de ocupação do proprietário.
Para outras actividades imobiliárias, os dados sobre o volume de negócios do IVA continuam a ser a base da estimativa do valor actual. A alteração diz respeito ao deflator, ou seja, ao índice utilizado para separar as tendências de preços e de actividade. O antigo esquema utilizou o índice de preços de manutenção imobiliária.
A nova fórmula combina índices mais próximos dos serviços em causa. A nota inclui serviços de arquitetura, engenharia, publicidade e apoio administrativo. Não publica as ponderações detalhadas deste cesto neste pequeno documento. Por conseguinte, não é possível recalcular o resultado na íntegra a partir desta nota.
Em 2024, o valor aumenta e o volume diminui
Nas contas revisadas, o valor acrescentado imobiliário atingiu 153.904 bilhões de libras diárias em 2024, em comparação com 117.241 bilhões em 2023. O aumento nominal é de 31,3%. A 2023 preços, porém, o valor de 2024 era de apenas 109.272 bilhões. A atividade diminuiu 6,8% em volume.
O deflator aumenta em cerca de 40,8%. Esta combinação explica por que um valor atual crescente pode acompanhar uma atividade real em declínio. Não mede um aumento de 40,8% no preço de venda de todos os apartamentos. O perímetro abrange os serviços imobiliários registados na sucursal.
A construção aparece em outro lugar nas contas, em uma filial separada. Tem uma actividade de volume quase estável em 2024. Comprar um edifício existente, construir um edifício e fornecer um serviço de habitação são, portanto, realidades económicas diferentes. Uma análise rigorosa deve preservar essas distinções.
O que a revisão ainda não permite isolar
O CAS relata que a revisão 2020-2023 combina novos dados institucionais com melhorias metodológicas. A nota de propriedade explica uma dessas melhorias, mas não fornece uma tabela comparando cada estimativa antiga com a nova. Não permite que toda a revisão do PIB seja atribuída aos imóveis.
As contas medem uma atividade nacional agregada. Eles não dão o preço de um apartamento específico, o número atual de habitações vazias, ou o retorno esperado de um investimento. Para controlar a qualidade desta medida, os próximos parâmetros de referência serão a actualização dos inquéritos aos parques e a publicação de informações mais pormenorizadas sobre os ajustamentos anuais.
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