A propriedade imobiliária libanesa não permaneceu cara porque o país simplesmente não tinha terra ou porque o libanês teria uma preferência cultural insuperável pela pedra. Permaneceu caro porque, durante quase vinte anos, todo um sistema bancário, monetário, fiscal e político impediu que os preços da habitação atingissem o rendimento real daqueles que deveriam comprá-los.
A crise imobiliária não começou em outubro de 2019. Já em 2011, as vendas estavam diminuindo, o inventário de apartamentos não vendidos estava aumentando e os desenvolvedores estavam encontrando cada vez mais difícil de dispor de grandes áreas construídas durante os anos de euforia. A crise bancária não criou este desequilíbrio. Ele removeu os mecanismos para escondê-lo.
Ainda hoje, a correcção continua a ser difícil de medir. Os preços apresentados são muitas vezes aqueles que os proprietários gostariam de obter, não aqueles a que eles realmente concordariam em vender. Algumas das transações envolvem bens muito especiais, em bairros procurados, comprados por expatriados. O crédito imobiliário está quase a acabar. A habitação vazia não é rotineiramente comercializada. Os bancos e os promotores em dificuldade continuam a adiar o reconhecimento das suas perdas sempre que possível.
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O resultado é um mercado estranho: os volumes podem voltar por alguns meses sem que o poder de compra local tenha recuperado; os preços podem parecer estáveis à medida que o seu valor real diminui; e um apartamento pode manter um preço nominal elevado enquanto permanece não vendido e produzindo praticamente nenhum rendimento.
A década que o banco fez a demanda
Entre o início dos anos 2000 e o início dos 2010, o Líbano experimentou um aumento dramático dos imóveis. De acordo com as estimativas disponíveis, estima-se que o preço da habitação triplicou aproximadamente entre 2003 e 2013, enquanto o preço da terra aumentou quase sete vezes entre 2005 e 2012. Este aumento não correspondeu a um aumento comparável da produtividade, dos salários ou do crescimento da população suficientemente forte para o explicar.
Foi primeiramente possível pela aparente estabilidade do livro. A taxa de £1.507.5 por dólar deu a impressão de que a renda, economia e preços imobiliários em dólares eram baseados em uma base sólida. Enquanto os bancos atraíssem depósitos cambiais suficientes, esta paridade poderia ser defendida. As famílias tomaram emprestados mais de quinze, vinte ou, por vezes, trinta anos na suposição de que seu rendimento futuro permaneceria relativamente previsível.
O sistema bancário alimentou a demanda através de dois canais. Ele financiou compradores, mas também promotores. Os projetos poderiam, portanto, ser lançados antes mesmo de todos os apartamentos serem vendidos. Quando uma habitação permaneceu no mercado, o banco raramente teve interesse em causar uma queda rápida no seu preço: isso teria desvalorizado a garantia de empréstimo concedida ao promotor e forçado a instituição a reconhecer uma perda.
A relação entre bancos e promotores não se baseou necessariamente na fraude. Foi resultado de uma comunidade de interesses contábeis. O desenvolvedor precisava de tempo para vender sem quebrar os preços; o banco precisava do ativo para manter um valor suficientemente alto em suas contas. Enquanto os juros fossem pagos, refinanciados ou reestruturados, o projecto poderia permanecer oficialmente viável, mesmo que a sua rendibilidade económica se deteriorasse.
Os empréstimos subsidiados ampliaram o movimento. A Associação dos Bancos do Líbano estimou que mais de 132.000 famílias de baixa e média renda tinham recebido mais de 13 bilhões de dólares em empréstimos ajudados. A Corporação Pública para Habitação forneceu uma média de aproximadamente 5.000 empréstimos por ano e financiou cerca de 76.000 famílias até o final de 2017. O limite máximo para alguns empréstimos era de £270 milhões, ou cerca de $180.000 à taxa oficial, a uma taxa de juros de 3,74 por cento.
Os tetos para outros dispositivos foram levantados muito mais alto. Em 2017, uma circular do Banco do Líbano aumentou o teto para alguns empréstimos de habitação subsidiados distribuídos por bancos comerciais de £ 800 milhões para £ 1,2 bilhões, ou quase $ 796.000 à taxa fixa da época. Os bancos poderiam financiar até 75% do valor da propriedade. Já não se tratava apenas de ajudar as famílias modestas a comprar habitação comum: parte do regime também apoiou aquisições relativamente dispendiosas.
Em 2018, um novo envelope de US$ 500 milhões disponibilizado pelo Banco do Líbano foi consumido em cerca de um mês. Quando os subsídios foram suspensos, o sector perdeu subitamente uma componente essencial da sua procura. O mercado não descobriu uma nova dificuldade. Revelou a sua dependência de um crédito cujo preço foi artificialmente reduzido.
A partir de 2015, as operações de « engenharia financeira » do Banco do Líbano atrasaram ainda mais o ajustamento. Ofereceram aos bancos altos retornos e swaps para atrair ou reter as moedas necessárias para o sistema. Eles não financiaram diretamente cada site, mas apoiaram os balanços bancários, depósitos e liquidez geral de que os empréstimos a desenvolvedores e compradores dependiam. O preço imobiliário foi assim apoiado por um mecanismo financeiro cada vez mais distante da capacidade produtiva da economia.
A isso acrescentou o papel da diáspora. A transferência de expatriados, os rendimentos obtidos nos países do Golfo e o capital regional têm apoiado as compras em Beirute, Metn, Baabda, Kesrouan e algumas áreas costeiras e de montanha. Parte desse pedido foi genuíno: os expatriados compraram moradia familiar, prepararam um retorno ou procuraram manter uma ligação com o país. Mas os promotores eventualmente trataram esta clientela, mais solvente do que os residentes, como se representasse a demanda comum.
A história da escassez de solo fez o resto. Beirute é uma cidade densa, os terrenos de construção são limitados e a propriedade da terra está concentrada. Isto justifica um prémio em alguns quadrantes. No entanto, isso não é suficiente para explicar um aumento de 600 por cento nos preços das terras em poucos anos, especialmente quando milhares de habitações completas permanecem vazias. Um terreno é raro no sentido físico; no entanto, não tem valor ilimitado. Seu valor depende da renda que a habitação construída sobre ela pode produzir ou do preço que um comprador solvente pode pagar.
Por último, a fiscalidade incentivou a retenção. Um proprietário poderia manter uma habitação vazia enquanto aguarda um aumento futuro sem ter de suportar um custo anual suficientemente elevado para forçá-lo a vender ou alugar. Isenções e deficiências na tributação de habitações vazias transformaram edifícios inteiros em reservas valiosas. Uma estimativa para Beirute estimou a perda de lucros da cidade em mais de 33 milhões de dólares e a perda do estado central em quase 100 milhões de dólares relacionada com a isenção histórica de moradias declaradas vazias. Existem estimativas mais elevadas, mas em parte baseadas em declarações de vaga excessivas para reduzir os impostos; Por conseguinte, avaliam igualmente o grau de evasão fiscal.
Uma crise aberta de 2011, escondida até 2019
A inversão foi perceptível bem antes da falência do sistema bancário. O número de transações imobiliárias aumentou de aproximadamente 82.984 em 2011 para 64.248 em 2016, uma diminuição de 22,5%. Os preços apresentados resistiram. Essa divergência entre volumes e preços é clássica em um mercado onde os vendedores podem esperar: a correção começa com o desaparecimento dos compradores, não por uma redução imediata dos anúncios.
Em 2015, o preço médio cobrado por um novo apartamento no primeiro andar no município de Beirute foi ainda estimado em 3.720 dólares por metro quadrado. A superfície média era de 238 metros quadrados, a um preço próximo de 885.000 dólares. No centro da cidade, a média foi de 6 679 dólares por metro quadrado para 331 metros quadrados, o que colocou o apartamento típico acima de 2,2 milhões de dólares.
Essas dimensões mostram um dos erros do período. A oferta foi orientada para grandes áreas e para os segmentos médio-alto e luxuoso, porque o alto preço da terra e o custo financeiro empurraram os promotores para maximizar o volume de negócios por unidade. No entanto, a clientela local capaz de comprar apartamentos de 250 a 350 metros quadrados já era limitada. Quando o capital do Golfo abrandou e empréstimos subsidiados foram apreendidos, o estoque tornou-se impossível de dispor de normalmente.
Em 2018, havia cerca de 3.600 novos apartamentos não vendidos em Beirute. Empréstimos a desenvolvedores e compradores imobiliários foram estimados em quase US $ 24 bilhões, ou mais de um terço do crédito bancário do setor privado. O projeto Legacy One, com 250 milhões de dólares para comprar mais de 200 unidades habitacionais não vendidas, nem sequer representou 10% do estoque estimado na capital. Este tipo de iniciativa poderia identificar temporariamente alguns promotores; ele não poderia restaurar a credibilidade do pedido.
Os primeiros cinco meses de 2018 tiveram 22.707 transações, baixando 21% ano após ano. Seu valor relatado, cerca de US$ 3,2 bilhões, havia diminuído 15,6 por cento. Novamente, a contração dos volumes foi mais clara do que a dos valores. Os apartamentos que ainda vendiam eram frequentemente os mais bem localizados ou aqueles para os quais o vendedor aceitava um desconto não visível nos preços publicados.
A falência da Sayfco em maio de 2018 é um dos símbolos mais claros desta crise antes de 2019. O grupo havia desenvolvido projetos com um valor total estimado de aproximadamente 2 bilhões de dólares. Cerca de 600 compradores foram expostos em vários programas, incluindo Panorama em Mar Roukoz, Suites Faqra e Saint Thomas em Nabay. Panorama tinha quase 270 clientes; Alguns estavam esperando por seu apartamento há vários anos quando o projeto foi anunciado como aproximadamente 90 por cento completo.
Os compradores que já pagaram grande parte do preço descobriram que as hipotecas bancárias impedem a entrega de títulos. Em alguns regulamentos propostos, eles teriam sido convidados a pagar um adicional de 10.000 dólares para permitir o levantamento de hipotecas e registro. As acusações de falência fraudulenta foram feitas pelos clientes e seus representantes; Devem ser denunciadas como acusações, não como uma qualificação judicial definitiva. Mas o caso revela o principal problema econômico: adiantamentos dos compradores, empréstimos bancários, garantias hipotecárias e financiamento de outros projetos criaram um emaranhado em que o apartamento pago não era necessariamente um ativo livre de qualquer dívida.
Sayfco não foi um acidente isolado num mercado saudável. Sua queda mostrou que um promotor poderia exibir terrenos e projetos de alto valor, sem liquidez e sem capacidade de entrega. Também mostrou que o valor contabilístico de um projeto dependia de preços que ainda não haviam sido testados para vendas rápidas.
Os bancos ajudaram a adiar este teste. Quando recuperaram bens reais na liquidação de créditos, a lei normalmente previa a revenda em pouco tempo. Mas o tratamento regulatório tem sido relaxado. Para certos ativos adquiridos na liquidação de empréstimos não realizados a partir de outubro de 2015, o prazo poderia ser prorrogado para 20 anos. Por conseguinte, um banco não era necessariamente obrigado a comercializar imediatamente os activos apreendidos. O excesso de estoque poderia permanecer fora da vista do público, protegendo os preços, mas não o valor econômico.
Banco desmorona, imobiliário torna-se seguro
Em 2019, os controles bancários informais alteraram a função dos imóveis. A habitação já não era apenas um investimento ou uma propriedade de uso. Tornou-se uma das poucas maneiras de transformar um depósito inacessível em bens tangíveis.
A precisão é essencial. Os preços imobiliários libaneses permaneceram referenciados em dólares reais. Os vendedores continuaram a raciocinar em valor de dólar, muitas vezes comparando sua propriedade com o que pensavam ser seu preço em dinheiro. O que mudou foi o meio de solução. Entre 2019 e 2022, muitas transações foram pagas através de cheques bancários extraídos de depósitos em dólares bloqueados, os « lollars ».
O montante do cheque foi ajustado ao desconto do dólar bancário. Se um vendedor quisesse receber um valor econômico de 100.000 dólares e se um dólar bancário valesse apenas 25 centavos em dinheiro, ele poderia solicitar um cheque de 400 mil dólares. Isso não significava que o apartamento valia 400 mil dólares. O seu preço de referência económico manteve-se próximo de 100 000 dólares, possivelmente aumentado por um prémio para compensar riscos, atrasos e dificuldades na utilização do cheque.
Esta distinção é essencial para a interpretação das estatísticas. Em 2021, o valor nominal das vendas gravadas aproximou-se de 15 bilhões de dólares. Não foram 15 bilhões de dólares injetados na economia. Uma proporção considerável representou depósitos bancários depreciados convertidos em pedra com coeficientes de várias vezes o seu valor em dinheiro.
Para depositantes que fizeram tão cedo o suficiente, a transação poderia limitar a perda. Para alguns mutuários, também tornou possível pagar dívidas usando dólares bancários desvalorizados. Os bancos reduziram a sua carteira de empréstimos e, por vezes, recuperaram a sua dívida. O mercado imobiliário estava assim a absorver parte da crise bancária, mas ao preço de uma confusão total entre o montante bancário, o preço do contrato e o valor do dólar líquido.
A partir de julho de 2022, o Banco do Líbano impôs uma exigência de que os edifícios detidos pelos bancos fossem vendidos em dólares frescos ou em libras calculadas à taxa reguladora aplicável. Mais geralmente, o mercado mudou gradualmente para regulamentos em « dólares novos ». Isto removeu parte da ilusão criada por cheques bancários. Não restabeleceu crédito nem tornou as famílias mais solvente.
O sistema bancário permanece profundamente insolvente. Antes da crise, os empréstimos ao setor privado ultrapassaram US$ 50 bilhões. No final de 2024, a carteira de empréstimos do banco era de apenas US $ 5,5 bilhões, em 97,7 por cento. Os depósitos ainda atingiram cerca de US $ 88 bilhões e foram US $ 99,1 por cento dolarized, mas o volume não correspondeu a dólares livremente disponíveis. Estimativas de mercado em 2025 colocaram depósitos bancários bloqueados em torno de US $ 84 bilhões, em comparação com cerca de quatro bilhões de depósitos novos. Esta desagregação não é uma série oficial uniforme do Banco do Líbano, mas dá a ordem da magnitude da assimetria.
O buraco financeiro já foi estimado em mais de US $ 70 bilhões em 2022. É provável que hoje seja maior de acordo com o método utilizado, as perdas acumuladas, os passivos retidos e o valor atribuído aos ativos públicos. Em fevereiro de 2026, o Fundo Monetário Internacional ainda considerava que o projeto de lei sobre estabilização e recuperação financeira era apenas um primeiro passo e deveria ser melhorado. Em julho de 2026, o Parlamento ainda discutia a reforma bancária, a regulamentação financeira e o mecanismo de recuperação de depósitos.
Este bloco afeta diretamente os imóveis. Enquanto as perdas não forem distribuídas entre o Estado, o Banco do Líbano, os bancos, os seus accionistas e depositantes, as instituições podem adiar a venda de parte dos seus activos. Desde que os promotores sobreendividados não sejam liquidados ou reestruturados, os edifícios inacabados ou hipotecados permaneçam fora do mercado normal. A correcção existe, mas permanece parcialmente incluída nos balanços.
O colapso bancário também reforçou uma antiga preferência libanesa pela pedra. Muitos lares já não sabem como salvar. O banco destruiu a confiança; o livro não pode servir como reserva de valor a longo prazo; os investimentos financeiros locais são raros; manter bilhetes em casa é arriscado. O apartamento aparece então como uma forma de cofre, mesmo que esteja vazio e não devolva nada.
Este comportamento suporta o preço, mas não cria uma procura de utilização. Uma pessoa pode comprar um apartamento para proteger $200.000 sem intenção de viver ou alugar. Por conseguinte, a unidade adicional não responde a um aumento do número de agregados familiares ou a uma escassez de rendas. Só retira dinheiro da circulação.
O desenvolvimento da economia de caixa tem agravado a opacidade. O Banco Mundial estimou o tamanho da economia libanesa em dinheiro em cerca de $6,05 bilhões em 2021, ou 26,2 por cento do PIB, e então em $9,86 bilhões em 2022, quase 45,7 por cento do PIB. Quanto mais dinheiro e pagamentos não bancários forem efectuados, mais difícil se torna identificar a origem dos fundos, o verdadeiro beneficiário económico e o preço efectivamente pago.
É aqui que entra em jogo a questão do branqueamento de capitais. Os imóveis não são obviamente financiados apenas por fundos ilícitos. No entanto, é um veículo particularmente adequado à sua integração: os montantes são elevados, as transacções são pouco frequentes, as empresas podem esconder o beneficiário real e a avaliação de um imóvel é suficientemente subjetiva para explicar diferenças significativas.
A avaliação de 2023 do GAFI e do MENAFATF classificou a exposição do setor imobiliário libanês a um nível moderado, observando várias fragilidades. Nenhum relato suspeito de transações foi relatado por corretores imobiliários entre 2017 e 2021, mesmo que o país estivesse passando por uma explosão de acordos atípicos e uma dólarização em dinheiro. Notários tinham feito poucos relatórios e o conhecimento dos proprietários benéficos permaneceu incompleto.
Os sinais tradicionais de branqueamento incluem a compra acima do mercado, a indiferença do comprador em relação ao rendimento ou preço, revendas sucessivas e o uso de estruturas que complicam a identificação do proprietário real. No entanto, um mercado já opaco, em que os preços comunicados poderiam ser inflacionados por cheques bancários, torna estes sinais ainda mais difíceis de isolar.
O Líbano foi incluído na lista cinza do GAFI em outubro de 2024 e ainda estava na lista em junho de 2026. A mudança no sigilo bancário votada em abril de 2025, com 10 anos de acesso retroativo sob certas condições, é uma mudança real. No entanto, não é suficiente limpar instantaneamente décadas de transações e posses através de aliases ou corporações. A mudança para dólares frescos tornou o mercado mais legível; A importância do dinheiro pode, por outro lado, tornar a origem do capital menos legível.
Muitos lares, menos habitantes
Um preço não pode ser entendido a longo prazo sem olhar para aqueles que deveriam ocupar o bem. A este respeito, os indicadores disponíveis são desfavoráveis.
Um estudo para o município de Beirute estimou que 23 por cento das moradias construídas entre 1996 e 2018 estavam vazias, ou mais de 7.000 unidades. Aproximadamente 65 por cento destas habitações ainda não foram vendidas e 35 por cento foram voluntariamente mantidas vazias. No topo da gama, a proporção poderia aproximar-se de uma em duas habitações.
A situação não foi resolvida com o encerramento de muitos estaleiros. Das 6.792 habitações concluídas entre 2015 e 2018, aproximadamente 32% estavam vazias em 2018. Dos 1.955 domicílios concluídos entre 2019 e 2022, 43% ainda estavam vagos até 2023. Nova construção diminuiu drasticamente, mas a demanda caiu ainda mais rápido. Grandes unidades de mais de 240 metros quadrados permanecem particularmente expostas, pois concentram um preço total inacessível à maioria dos residentes e custos de manutenção significativos.
Os dados da construção confirmam o desligamento abrupto. As licenças de construção diminuíram 32,6% em 2019 e novamente 61% no início de 2020. Os partos de cimento diminuíram 31,9% e, em seguida, 55,7%. Seguiu-se uma recuperação parcial: na primeira metade de 2025, as áreas autorizadas atingiram 2.827 milhões de metros quadrados, contra 2.435 milhões de metros quadrados um ano antes, um aumento de 16,1%. As entregas de cimento aumentaram 48,6% para 851.400 toneladas. Mas começar a partir de um nível colapsado não significa que o mercado recuperou o seu equilíbrio.
Os dados demográficos dificultam ainda mais o ajustamento. O Líbano não realizou um censo geral desde 1932, o que requer muita cautela. O Banco Mundial estima, que incluem refugiados e outros residentes, no entanto, colocar a população total em torno de 6,47 milhões em 2015, 5,81 milhões em 2024 e 5,85 milhões em 2025. O declínio desde meados dos anos 2010 seria, portanto, próximo de 10%.
A fertilidade, em torno de 2,2 filhos por mulher segundo as séries disponíveis, está agora próxima do limiar de substituição. Acima de tudo, a emigração afeta as idades que normalmente formam casas e compram as primeiras habitações. Em 2024, 38% dos libaneses entrevistados pelo Barômetro Árabe disseram que queriam deixar o país, contra 26% em 2018. Esse valor foi de 58% para a faixa etária de 18-29 anos. Foi de 46% entre os graduados do ensino superior, em comparação com 33% entre os demais, e 72% dos candidatos iniciais citaram condições econômicas.
Isto significa que o país não está apenas a perder pessoas. Ele perde parte de sua futura demanda imobiliária: jovens, casais, engenheiros, médicos, executivos e empresários. Um apartamento comprado por um expatriado não compensa necessariamente este declínio. Pode permanecer vazia onze meses em cada doze; não cria a mesma actividade local que uma família residente, não apoia as lojas de forma sustentável e não absorve a oferta comum de aluguer.
As transferências da diáspora permanecem significativas: cerca de US$ 6,7 bilhões em 2023 e US$ 5,8 bilhões em 2024, uma queda de 13,4 por cento. Mas grande parte desse dinheiro financia o consumo, a saúde, a educação e a ajuda para os entes queridos. Consolidar descontos de migração e demanda imobiliária leva a uma superestimação do número de expatriados prontos para imobilizar várias centenas de mil dólares em um país onde o risco político, de segurança, bancário e legal permanece alto.
A diáspora também está observando a crise. Ela sabe que uma propriedade pode permanecer por vender por um longo tempo, que sua segurança pode estar sujeita a uma hipoteca, que os serviços coletivos são deficientes e que os retornos de aluguel são baixos. Já não paga automaticamente o preço cobrado em nome do anexo familiar. Expatriados que compram muitas vezes têm liquidez, informações e uma escolha internacional. Eles comparam Beirute com Dubai, Atenas, Larnaca, Paris ou Montreal, onde um ativo pode ser mais líquido, melhor financiado e gerar renda mais previsível.
A geografia do mercado está, portanto, a tornar-se muito fragmentada. No primeiro trimestre de 2026, Baabda concentrou cerca de 20,9 por cento das operações registadas, Metn 14 por cento, Kesrouan 13,5 por cento, Bekaa 11,7 por cento e Trípoli 11 por cento. Essas proporções refletem o preço, acessibilidade e percepção da segurança, bem como uma preferência residencial sustentável. A retomada do conflito de 2 de março de 2026 novamente interrompeu certas decisões: em tempos de choque, são primeiro os volumes que desaparecem; os preços nominais só então caem, quando o vendedor não pode mais esperar.
O que é realmente um metro quadrado
O problema mais visível é a diferença entre preço por metro quadrado e poder de compra.
No início de 2025, os preços observados ou cobrados para habitação em Beirute variaram muito: aproximadamente $2.250 por metro quadrado em Kaskas, $2.500 em Ras al-Nabeh, $3.400 a $4.300 em Mar Mikhail, quase $3.500 em Ras Beirute e $5.000 a $6.000 no centro da cidade. Antigos apartamentos que exigem grande trabalho poderiam ser negociados em torno de 1.000 a 1.500 dólares por metro quadrado.
O salário mínimo mensal foi aumentado para 28 milhões de libras em agosto de 2025, ou aproximadamente 313 dólares à taxa de mercado. Antes da crise, representava cerca de $450 à taxa oficial. Um metro quadrado em Kaskas equivale, portanto, a mais de sete meses de salário mínimo. Em Ras al-Nabeh ele representa oito. Um apartamento de 120 metros quadrados a $2.250 por metro custa $270.000, ou aproximadamente 72 anos de salário mínimo bruto, sem quaisquer despesas para alimentos, transporte ou saúde. A 300 mil dólares, aproximamo-nos de 80 anos.
Mesmo para as famílias mais bem remuneradas, o fosso continua a ser considerável. Um apartamento de 300 mil dólares representa 25 anos de renda bruta para uma família que ganha 1.000 dólares por mês; 12,5 anos para uma renda de 2.000 dólares; 8,3 anos para 3.000 dólares; e outros cinco anos para 5.000 dólares mensais.
Em geral, as comparações internacionais consideram que uma relação entre os preços da habitação e o rendimento anual próximo de três corresponde a um mercado acessível. Acima de 5.1, é descrito como severamente inacessível. Até mesmo um casal que ganha 5.000 dólares por mês alcança, para um apartamento de 300 mil dólares, o limite superior do que as normas internacionais consideram suportável. Esta casa já pertence a uma pequena minoria no Líbano.
O colapso do PIB real, próximo de 40% entre 2018 e 2022, e a explosão da pobreza ampliou esta lacuna. Nas cinco províncias cobertas pelo levantamento do Banco Mundial, a taxa de pobreza aumentou de cerca de 12% em 2012 para 44% em 2022. Entre os únicos libaneses entrevistados, foi de 33%; em Akkar, quase 70%. Estes resultados não cobrem todo o território uniformemente, mas tornam absurda a ideia de um rápido regresso da procura interna capaz de apoiar os velhos preços.
O crédito já não reduz o esforço inicial. O atual teto de cerca de US $ 100.000 proposto pelo Banco Habitat pode ajudar algumas famílias, mas só financia um terço de um apartamento de US $ 300.000. O comprador deve trazer o restante em dinheiro e demonstrar uma capacidade de reembolso em dólares. O velho mercado de massa, em que um banco avançou três quartos do preço durante um longo período, já não existe.
Você também deve olhar para a renda gerada pelo bem. Muitos apartamentos libaneses não geram qualquer aluguel porque eles estão vazios, ocupados algumas semanas por ano ou mantidos pendentes revenda. No entanto, eles carregam encargos: manutenção, condomínio, gerador, elevador, guarda, reparos, deterioração e às vezes impostos. O seu retorno líquido pode ser zero ou negativo.
Neste caso, o proprietário só ganha dinheiro se outro comprador mais tarde concordar em pagar mais. O ganho não está relacionado com um serviço de habitação ou fluxo de renda; É puramente especulativo. Para terras não exploradas, o rendimento atual é igual a zero. O seu valor depende inteiramente do preço de revenda futuro.
Vamos aceitar um apartamento oferecido a 300 mil dólares e mil dólares por mês. Seu aluguel bruto anual seria $12.000. Após períodos de vaga, manutenção, despesas e reparos, assumir uma renda líquida de US $ 9.000. Um investidor exigindo um retorno líquido de 6% valorizaria este fluxo para $150.000. A 8%, o valor cairia para $112.500.
Outro exemplo é um apartamento de 550.000 dólares que gera 1.500 dólares em aluguel mensal, ou 18 mil dólares brutos. Com uma renda líquida de $14.000, seu valor econômico seria aproximadamente $233.000 a uma taxa de retorno de 6 por cento, ou $175.000 a 8 por cento. Estes cálculos são ilustrações, não médias nacionais. No entanto, eles mostram por que um preço baseado no custo histórico da terra pode ser muito superior ao valor baseado na renda.
Os proponentes costumam dizer que o preço não pode cair porque a terra, o cimento, a energia e os materiais importados são caros. Tal aplica-se ao custo de substituição; Isto não determina o preço de mercado. Uma residência pode ter custado $400.000 por apartamento e vale apenas $250.000 se nenhum comprador solvente ou aluguel justifica isso. O custo é suportado pela pessoa que o construiu. O valor é definido por quem pode comprar.
Então podemos falar sobre vários valores simultâneos. Há o preço cobrado, o preço realmente negociado em dólares frescos, o valor de liquidação quando um vendedor deve alienar rapidamente, e o valor de retorno deduzido do aluguel. Eles podem ser separados por várias dezenas de por cento.
Não existe um índice nacional suficientemente fiável e contínuo para afirmar que todos os imóveis libaneses são sobrevalorizados por uma única percentagem. Como cenários analíticos, a habitação normal e juridicamente sã pode ser 20-40% inferior ao seu preço quando uma venda está realmente a ser concluída. Para uma grande unidade de ponta, vazia e sem fins lucrativos, o fosso económico pode atingir 40-70%. Um projeto incompleto, hipotecário ou afetado por um risco de segurança pode valer apenas 20 a 50% do seu valor teórico após a dedução dos custos e riscos. Não são observados declínios nacionais; Estes são intervalos de valorização para medir o que as máscaras de ilíquidaidade.
O valor real deve também incluir a inflação do dólar. O índice de preços dos EUA aumentou de cerca de 255,7% em 2019 para 321,9 em 2025, um aumento de quase 25,9%. A fim de manter o mesmo poder de compra que um preço de $300.000 em 2019, um apartamento deve ter atingido cerca de $378.000 até 2025. Embora ainda valha nominalmente $300.000, seu valor real é apenas em torno de $238.000 em 2019: a redução real está se aproximando de 20,6 por cento. Se vender $225,000 em 2025, o seu valor em 2019 dólares é próximo de $179,000, uma correção real de cerca de 40%.
Assim, um proprietário pode afirmar que ele não « perdeu nada » porque seu apartamento ainda é exibido $300.000. Na realidade, perdeu o poder de compra internacional, vários anos de retorno e, se não encontrar comprador, parte da liquidez de seus ativos. Um ativo que só pode ser vendido após três anos e com um desconto confidencial não vale o seu preço de anúncio.
Uma correcção já cometida, mas ainda incompleta
O mercado recuperou em 2025. No primeiro semestre do ano, foram registadas 33.297 transacções, contra 16.390 transacções um ano antes. Ao longo do ano como um todo, eles teriam atingido 70.981 a um valor próximo de $6,16 bilhões. O número de transações aumentou 95,1% e seu valor 112,9%. O valor médio foi de cerca de US $86.741.
Estes números devem ser lidos com cautela. Parte da progressão é o processamento de registros acumulados. O valor médio permaneceu muito inferior aos anos pré-crise e refletiu mais pequenas transações, terrenos ou propriedades fora dos bairros mais caros. Na primeira metade de 2025, estimou-se em US$ 85.735, que é 31% menor que na primeira metade de 2019 e 40,6% menor que em 2022.
As compras estrangeiras registradas em 2025 foram apenas 1.485, cerca de 2,09% do total de transações. A demanda internacional, que, segundo o velho discurso, era absorver indefinidamente a produção libanesa, tornou-se marginal. No primeiro trimestre de 2026, o número de transações diminuiu 29,3% em um ano e seu valor caiu 18,2%. A recuperação de 2025 não constituiu, portanto, um novo ciclo sólido.
Os profissionais estimaram no início de 2025 que as pequenas e médias áreas muitas vezes vendiam 20 a 30% abaixo de seu nível antes de outubro de 2019 em dólares frescos, enquanto alguns bens de alta qualidade bem localizados defenderam melhor seus preços. As observações da Audi Bank indicaram um aumento de cerca de 10% nos primeiros três meses de 2025, seguido de um congelamento do mercado a partir de Março. Guerras e episódios de insegurança produzem esse tipo de sequência: os compradores retiram-se imediatamente, enquanto os vendedores mantêm seus preços até que a necessidade de liquidez os obrigue a se alienar.
Para avaliar a correcção ainda possível, voltemos ao poder de compra. Suponhamos que uma família ganhe 2.000 dólares por mês, ou 24 mil dólares por ano. Mesmo aceitando uma relação preço-rendimento de seis — já classificada como severamente inacessível — só pode justificar uma habitação de 144.000 dólares. Espera – se que um apartamento de US $ 270.000 diminua em 47%, um apartamento de US $ 300.000 por 52% e uma propriedade de US $ 500.000 por 71%.
Com uma renda mensal de US $ 3.000, o valor compatível com a mesma proporção de seis seria de US $ 216.000. A correção seria 20 por cento para um apartamento de US $ 270.000, 28 por cento para um apartamento de 300.000 e 57 por cento para uma propriedade de US $ 500.000. E este é ainda um cenário generoso: sem um crédito abundante, uma proporção de seis é difícil de financiar.
Isto não significa que amanhã todos os preços venham a baixar 50%. Um mercado imobiliário pode permanecer sobrevalorizado durante muito tempo quando os proprietários não estão endividados, o imposto de vaga é baixo e os bancos atrasam as liquidações. A correção é então feita de forma diferente: queda nas vendas, descontos não publicados, deterioração física dos edifícios, inflação do dólar e expectativa de que nenhuma renda é recebida.
A comparação entre o antigo e o novo sistema permite-nos compreender o que já mudou. Antes de 2019, a paridade fixa dava a aparência de rendimentos estáveis; os bancos forneciam empréstimos longos, às vezes subsidiados; os promotores recebiam financiamento; os depósitos podiam ser mobilizados para comprar; o capital regional passava em grande parte pelo sistema bancário; a classe média ainda era uma demanda potencial.
Hoje, o mercado opera principalmente em dólares frescos e em dinheiro. O crédito imobiliário é marginal. Depósitos antigos permanecem bloqueados. A demanda baseia-se em uma minoria com liquidez, alguns expatriados e compradores que procuram tirar suas economias do sistema bancário. O sigilo bancário foi parcialmente alterado e a vigilância internacional reforçada, mas a economia de caixa se expandiu. O mecanismo de distribuição de perdas bancárias ainda não está completo, enquanto os incentivos fiscais para manter a habitação vazia não desapareceram fundamentalmente.
Por conseguinte, a correcção final dependerá menos de uma data específica do que de vários gatilhos.
O primeiro seria uma verdadeira reestruturação bancária. Se exigir aos bancos a alienação de edifícios, a liquidação das garantias dos promotores de insolvência e o reconhecimento das perdas, uma oferta que é agora aceite aparecerá no mercado. Se os textos necessários começarem a ser aplicados em 2026 ou 2027, os seus efeitos imobiliários poderão tornar-se visíveis entre 2027 e 2029. Este calendário é um cenário condicional, não uma previsão: pressupõe que as leis são aprovadas, as avaliações são credíveis e os procedimentos não são bloqueados durante anos.
O segundo gatilho seria a tributação efetiva de habitações vazias. Um imposto anual suficientemente dispendioso transformar-se-ia em despesas. Alguns proprietários optariam por alugar; Outros venderiam. As rendas e os preços convergiriam mais rapidamente para os rendimentos locais.
O terceiro é demográfico e atua lentamente ao longo de dez a vinte anos. Se a emigração de jovens diplomados continuar, se a formação de novas famílias permanecer fraca e se os expatriados não regressarem de forma sustentável, as grandes áreas e bairros concebidos para uma clientela fácil experimentarão uma obsolescência económica gradual.
O quarto é a segurança. Os conflitos primeiro reduzem as transações. Se a insegurança persistir, os proprietários que necessitam de liquidez acabam aceitando uma queda nominal. A estabilização política, por outro lado, poderia conduzir a uma recuperação em certos sectores. No entanto, ele não iria cancelar a diferença salário-preço: segurança pode restaurar a confiança, não recria imediatamente uma classe média solvente.
O último gatilho é o próprio tempo. Um edifício vazio está a envelhecer. Sistemas elétricos, elevadores, fachadas e áreas comuns estão se deteriorando. O proprietário perde os aluguéis que poderia ter recolhido e imobiliza um capital que poderia ter produzido um retorno em outro lugar. Mesmo sem uma gota na figura escrita no anúncio, o valor econômico é consumido.
O imobiliário libanês não é, portanto, um mercado que teria resistido milagrosamente a uma das mais graves crises financeiras contemporâneas. Trata-se de um contrato em que o reconhecimento de perdas foi divulgado, movido ou atrasado. Foi inicialmente adiado por crédito, subsídios e saldos bancários; em seguida, mexidos por cheques em lollars; Finalmente, devido à ausência de vendas forçadas, a fraqueza dos impostos sobre a vaga e o uso de pedra como um cofre.
O valor nominal por vezes permanece próximo do preço antigo. O valor real já diminuiu como resultado da inflação do dólar, perda de rendimento, falta de liquidez e declínio do poder de compra. Para a habitação comum, a verdadeira questão já não é se uma correção começou. Ela perguntou por quanto tempo proprietários, desenvolvedores e bancos poderiam ainda evitar listar claramente em preços.
